Aspects juridiques
LES INSPECTIONS PRÉ-ACHAT
Par Me Dominique Vézina
Donati Maisonneuve, s.e.n.c.r.l.
Un acheteur s’apprête à investir une partie de ses économies dans une
propriété. Il est en droit de se questionner sur la nécessité ou non de
retenir les services d’un inspecteur en préachat et d’utiliser ses
services avant de finaliser la transaction immobilière.
Dans le cas d’une maison neuve, l’acheteur sera peut-être moins porté
à considérer ce genre de service mais devrait tout de même s’enquérir
des garanties applicables liées à son achat avant de prendre sa
décision. Dans le cas d’une maison construite depuis déjà quelques
années, l’acheteur, quoique légalement non obligé de faire inspecter
l’édifice par un professionnel du bâtiment, devrait le faire pour éviter
des mauvaises surprises.
En effet, après achat, l’acheteur n’a pas de recours valide face aux
problèmes apparents que lui ou un expert auraient pu noter. L’inspecteur
en préachat, avec son œil de professionnel, pourra identifier ces
problèmes apparents et guider l’acheteur dans l’analyse de l’importance
du problème noté et ses conséquences. L’acheteur ayant prévu cette
inspection comme condition essentielle à la conclusion du contrat de
vente pourra même, selon le libellé de la clause, refuser de finaliser
la transaction. Dans un tel cas, il est à prévoir que le vendeur voudra
lire et prendre connaissance du rapport d’inspection. À moins de clause
spécifique, il n’y pas d’obligation pour l’acheteur de remettre une
copie de ce rapport. Reste cependant qu’il doit justifier le refus de
conclure la transaction.
En bref, l’inspection préachat est une vérification importante qui
vise à protéger l’investissement envisagé par l’acheteur.
L'inspecteur en préachat conclut un contrat de services avec
l’acheteur, lequel contrat de services est régi par les articles 2098 et
suivants du Code civil du Québec.
Tant l’acheteur que l’inspecteur doivent être attentifs à la portée
du mandat conclu.
Idéalement, les termes de l’entente, incluant les limitations,
devraient être communiqués ou discutés avant que l’inspecteur soit sur
les lieux mêmes de la maison à inspecter. Il faut éviter de placer
l’acheteur dans une situation où il n’a d’autre choix que d’aller de
l’avant avec le mandat.
AINSI, quelques conseils de prudence s’imposent :
- Bien définir la portée du mandat de pré-inspection avant que
l’acheteur donne son accord ; l’inspecteur en préachat pourrait même
faire signer par l'acheteur un document attestant que ce dernier
comprend la portée du mandat et ses exclusions ;
- L’acheteur devrait obtenir le rapport écrit de l’inspecteur en
préachat avant que le délai de la contre-offre ne soit expiré pour
pouvoir le lire et poser les questions qui s’imposent à l’inspecteur
en préachat ;
- L’acheteur doit s’attarder à la façon dont le rapport par
l’inspecteur en préachat est rédigé, incluant les détails et
précisions et il doit porter une attention particulière aux
expressions utilisées ainsi qu'au temps des verbes :
Exemples :
- « il est nécessaire de… » ;
- « il est essentiel de… » ;
- « l'acheteur devrait… » versus « l'acheteur doit…» ;
- « il est recommandé… ».
L’acheteur devrait être à l’affût des termes « clichés » :
Exemples :
- « en général, la maison est en bon état » ;
- « problème mineur » ;
- « problème majeur ».
L’acheteur doit s'interroger sur l'objectif visé par le texte de
l'inspecteur. Donne-t-il le feu vert à l’acheteur ? Allume-t-il une
lumière rouge ? L’acheteur est-il alerté ? L’inspecteur suggère-t-il un
examen plus détaillé par un expert ? L’acheteur va-t-il y donner suite ?
L’inspecteur recommande-t-il un examen particulier ? Suggère-t-il
d'approfondir un aspect pour conclure ?
Dans tous les cas, l’acheteur devrait alors prendre le temps de
discuter avec l’inspecteur en préachat pour bien saisir la nature des
commentaires émis.
Certes, les délais sur les offres d’achat et les contraintes liées
aux disponibilités de l’inspecteur risquent d’être une source de stress.
L’acheteur a peu de temps pour tout faire pour rencontrer les conditions
de l’offre. Rien n’empêche cependant l’acheteur de demander une
extension de délai au vendeur. Une décision éclairée vaut mieux qu’une
décision précipitée…
Malgré toutes les mises en garde et les conseils de prudence, il se
peut que la propriété achetée comporte des vices, lesquels vices peuvent
être assez sérieux pour entraîner une poursuite judiciaire.
Les tribunaux se penchent régulièrement sur la question des
inspections préachat dans le cadre de poursuites par un acheteur d'un
immeuble contre son vendeur.
Lorsque l'acheteur constate des problèmes liés à l'immeuble qu'il
vient d'acquérir, il bénéficie de la garantie de qualité (voir article
1726 du Code civil du Québec et suivants). Ceci signifie que le
vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien vendu est exempt
de vices cachés qui le rendent impropres à l’usage auquel il est destiné
ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas
acheté ou n’aurait pas donné un si haut prix s’il les avait connus.
L'argument du vendeur pour se défendre est alors de plaider que le vice
était apparent (et non pas caché) et que la garantie de qualité ne
trouve pas application.
Le débat lié au concept de « vice caché » ou de « vice apparent » et
la qualification du type de vice a fait l'objet de nombreux jugements.
C'est en effet au tribunal de se prononcer sur la nature du vice.
Comme il est fort difficile de prévoir quelle conclusion sera tirée
par la Cour, on observe régulièrement que l'acheteur intente également
un recours contre l'inspecteur en préachat, lequel par la définition
même de son mandat, doit inspecter visuellement le bâtiment et noter les
vices apparents.
C'est à l'acheteur de prouver la faute de l'inspecteur en préachat.
On dira qu'il a le « fardeau de la preuve ». L'inspecteur en préachat
est tenu à une obligation de moyen. Ceci signifie qu'il doit agir avec
prudence et diligence en employant des moyens raisonnables, mais qu'il
ne peut garantir le résultat. L'acheteur devra donc établir que cette
obligation n'a pas été satisfaite pour avoir gain de cause.
Les faits particuliers et les types de problèmes sont propres à
chaque dossier et doivent être analysés attentivement pour conclure. Il
n'y a donc pas de règle générale qui puisse être tirée.
Vous voulez trouver LE jugement qui vous aidera ?
Sites à consulter :
- www.jugements.qc.ca
- www.canlii.org
- Utiliser des mots-clés comme : inspecteur, inspection,
inspection préachat, obligations, vice caché, vice apparent,
garantie du vendeur, garantie de qualité, garantie pour vives
cachés, etc.
Vous voulez lire un peu plus sur ce sujet ?
Textes (2) de Me Mélanie Hébert dans Développements récents en droit
de l'immobilier, Services de la formation permanente du Barreau du
Québec, en 2002 et en 2007 :
- L'inspecteur pré-achat : sa responsabilité professionnelle
a-t-elle des limites ?
- Retour sur la responsabilité de l'inspecteur pré-achat : les
développements récents.
Disponibles chez :
Denys-Claude Lamontagne, Droit de la vente, Cowansville, éditions
Yvon Blais, 1995. (Version 2005 (3e édition) disponible sur internet).
Disponible chez :
Jeffrey Edwards, La garantie de qualité du vendeur en droit
québécois, Montréal, éditions Wilson & Lafleur, 1998.
Disponible chez:
- Wilson et Lafleur Ltée
40, rue Notre-Dame Est
Montréal Québec H2Y 1B9
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